Nieuwigheden in het appartementsrecht



Avocat - associé

Bij wet van 2 juni 2010 werd het appartementsrecht, daterend alweer van 1994, hervormd. Hoewel er niet zoveel tastbaar verandert voor de individuele appartementseigenaar, is deze hervorming toch behoorlijk ingrijpend. Hierna een kleine greep uit de nieuwigheden. 

Waar voorheen de aandelen van een appartement in de gemene delen veelal werden bepaald volgens de waarde van dit appartement, werd thans een zekere objectivering ingevoerd. De waardebepaling moet bovendien gebeuren op basis van een gemotiveerd verslag uitgaande van een notaris, landmeter-expert, architect of vastgoedmakelaar.

Veel aandacht wordt besteed aan de functie van de syndicus. Zo wordt een “syndicuscontract” ingevoerd waarin tal van verplichte vermeldingen voorkomen, waaronder de omvang van zijn (wettelijke en statutaire) bevoegdheden. Verder wordt de syndicus gedwongen tot transparantie bij de opmaak van de begroting en de boekhouding en bij het toewijzen (d.m.v. mededinging) en opvolgen (d.m.v. evaluatierapporten) van opdrachten aan leveranciers. Opmerkelijk is dat de syndicus de mogelijkheid moet bieden aan de appartementsmede-eigenaars tot inzage van alle niet-private documenten die betrekking hebben op de mede-eigendom. Vanuit praktisch oogpunt vereist dit wellicht de beschikking over een website langswaar deze documenten, uiteraard met gebruik van een paswoord, kunnen geraadpleegd worden.

Voor mede-eigendommen met tenminste 20 kavels (kelders, garages of parkeerplaatsen niet meegerekend) is een nieuw verplicht orgaan in het leven geroepen, de zogeheten “raad van mede-eigendom”, vergelijkbaar met de vroegere (facultatieve) “raad van beheer”. Dit orgaan moet toelaten meer (vooral praktische zaken) geregeld te krijgen zonder tussenkomst van de algemene vergadering.

Verder is thans voor alle mede-eigendommen verplicht een “commissaris van de rekeningen” aan te stellen die de boekhouding en de rekeningen moet nazien en daarvan verslag moet uitbrengen aan de algemene vergadering.

Ook inzake besluitvorming op de algemene vergadering zijn er tal van wetswijzigingen. Zo werd gesleuteld aan de berekening van het aanwezigheidsquorum, werd het volmachtensysteem verfijnd en beperkt en moet op de door de syndicus op te stellen notulen per beslissing aangegeven worden welke meerderheid precies werd bereikt. Een opmerkelijke innovatie is de mogelijkheid tot schriftelijke besluitvorming, d.i. zonder bijeenroeping van de algemene vergadering. De toepassingsvoorwaarden daarvan zijn echter behoorlijk streng (onder meer de medewerking van alle stemgerechtigden).

De termijn tenslotte om een beslissing van de algemene vergadering te betwisten voor de vrederechter werd verlengd van drie naar vier maanden.