Verkoop van onroerend goed: tegenstrijdige regels? Informatieverplichting vs. vormvrije koop



Avocat

De aloude regel uit het Burgerlijk Wetboek die stelt dat de ‘koop’ voltrokken is zodra er een overeenkomst is over de zaak en de prijs, lijkt achterhaald door de hedendaagse informatieverplichting van de verkoper. Volgens de Codex Ruimtelijke Ordening en het Bodemdecreet moeten immers in de onderhandse akte (het ‘compromis’) een aantal stedenbouwkundige vermeldingen en de inhoud van het bodemattest opgenomen zijn, zo niet kan de koper de nietigheid van de overeenkomst inroepen. Nochtans bracht de rechtbank van eerste aanleg in Gent onlangs nog eens haarscherp in herinnering dat een akkoord over het goed en de prijs voldoende is om van een afdwingbare koop te spreken, ook bij onroerende goederen. Hoe zijn deze regels met elkaar te verzoenen?

Informatieverplichting
 
De informatieverplichting van de verkoper geldt op twee tijdstippen. Eerst en vooral moet hij vóór het sluiten van de overeenkomst de nodige informatie bekendmaken. Voor de stedenbouwkundige informatie is voorzien dat al bij de publiciteit voor de verkoop vermeld moet zijn welke vergunning voor het goed werd uitgereikt, welke bestemming het goed heeft, of er voorkooprechten bestaan, enzovoort (art. 5.2.6 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Voor het bodemattest is enkel vermeld dat dit ‘vóór de overeenkomst’ moet gebeuren (art. 101, § 1 Bodemdecreet). Deze informatie kan dus in principe ook nog na de publiciteit gegeven worden, bijvoorbeeld bij een eerste contactname door een potentiële koper. Maar veiligheids- en gemakshalve is het natuurlijk aangewezen ook deze informatie alvast in de publiciteit op te nemen.
 
De verkoper moet daarnaast dezelfde informatie ook opnemen in de onderhandse akte (art. 5.2.5 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening resp. art. 101, § 2 Bodemdecreet).
 
Bij uitbreiding dienen ook in de authentieke akte allerlei vermeldingen te zijn opgenomen, maar dit valt onder de bevoegdheid en de verantwoordelijkheid van de notaris.
 
‘Overeenkomst’: een ruim begrip
 
De overeenkomst waarvan sprake betekent niet noodzakelijk de onderhandse akte: ook briefwisseling, e-mailverkeer, de lichting van een koopoptie of zelfs mondelinge afspraken (al moeten die dan wel bewezen kunnen worden) waaruit de wilsovereenstemming tussen koper en verkoper over het goed en de prijs blijkt, kunnen als ‘overeenkomst’ worden gekwalificeerd.
 
En precies hierin ligt nog steeds de relevantie van de klassieke vormvrije koop: de informatieverplichtingen gelden enerzijds in de voorafgaande onderhandelingsfase, anderzijds in het schriftelijke compromis, maar niets belet dat tussenin een ‘koop’ tot stand komt volgens de vormvrije wijze die voorzien is in het Burgerlijk Wetboek.
 
Informatieverplichting voldaan, geldige koop gesloten
 
In het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg in Gent van 10 januari 2012 (TBBR 2013, p. 390, noot J. Callebout) was dit aan de orde: een koper had per brief een bod uitgebracht, dat de verkoper vervolgens per brief aanvaardde. Pas nadien gaf de koper aan dat hij nog wat wilde nuanceren en een aantal voorbehouden en voorwaarden inlassen. De koper wilde vervolgens afzien van de koop omdat het goed in de inventaris van bouwkundig erfgoed bleek te zijn opgenomen (‘geklasseerd’ was), en riep hiertoe in dat de verkoop nog niet volledig tot stand gekomen was. Dit werd door de rechtbank niet aanvaard, aangezien er een voorbehoudloos akkoord over prijs en goed bereikt was.
 
Inbreuken op de informatieverplichting werden hier door de koper niet opgeworpen. Voor zover in de gevoerde publiciteit melding gemaakt is van alle verplichte vermeldingen (een opname in de lijst van bouwkundig erfgoed valt hier niet onder) en nadien in het compromis ook alle vermeldingen opnieuw voorkomen, is dit immers niet aan de orde.
 
Zo blijkt bij een nauwkeurige analyse van de regelingen dat de wettelijke informatieverplichting strikt genomen nog steeds verzoenbaar is met het klassieke vormvrije principe: de overeenkomst komt inderdaad tot stand door aanvaarding van een bod over goed en prijs, maar nadien, in een later stadium, kan ze alsnog nietig verklaard worden in geval van tekortkomingen bij de onderhandse overeenkomst. Er kan weliswaar niet ontkend worden dat het geheel wat gekunsteld aanvoelt.
 
Belangenschade
 
Een vraag die hierbij ook aan de orde is, is of de koper belangenschade moet kunnen aantonen om de nietigheid van de verkoop te verkrijgen. Het is immers niet ondenkbaar dat een koper de strikte wettelijke regels oneigenlijk aanwendt om onder een verkoop uit te komen, terwijl de nodige informatie nadien alsnog verstrekt wordt en overeenstemt met de verwachtingen van de koper.
 
Het befaamde Cassatiearrest van 24 juni 2010 over een laattijdig maar wel blanco bodemattest (RW 2010-2011, 1520) heeft alvast verduidelijkt dat er niet noodzakelijk sprake moet zijn van een vervuilde grond opdat de koper de vernietiging zou kunnen bekomen. De verkoper argumenteerde dat het uitsluitende doel van de bodeminformatieverplichting erin bestond de koper te beschermen tegen het aankopen van vervuilde grond, en nu de grond achteraf niet vervuild bleek te zijn, zou de koper de vernietiging niet kunnen bekomen. Het Hof van Cassatie oordeelde echter dat dit een onjuiste stelling was, aangezien de wetgever de koper ook heeft willen beschermen tegen iedere schade als gevolg van laattijdige mededeling van het bodemattest, en om die reden voorzien heeft dat al in de onderhandelingsfase en bij het sluiten van de overeenkomst de nodige informatie over de bodem moet zijn gegeven.
 
Hiermee heeft het Hof zich strikt genomen niet uitgesproken over de plicht van de koper om belangenschade aan te tonen; het heeft enkel verduidelijkt dat de bepalingen uit het Bodemdecreet meerdere belangen nastreven, zonder daarbij te zeggen dat de koper ook een daadwerkelijke schending van die belangen moet bewijzen (waarvoor bijvoorbeeld ook een vermoeden van bestaan zou kunnen worden aangenomen) om de vernietiging te kunnen bekomen.
 
Hoewel in de rechtspraak en rechtsleer stemmen opgaan die zeggen dat belangenschade door de koper moet worden aangetoond, werd dit dus nog niet met zoveel woorden bevestigd door het hoogste rechtscollege.
 
Schade kan onder meer bestaan doordat de koper gedurende langere periode in onzekerheid blijft, doordat de akte niet tijdig bij de registratie kan worden aangeboden waardoor er risico bestaat op fiscale boetes, doordat de koper het genot niet langer heeft over het betaalde voorschot, enzovoort.
 
Geef de wettelijk vereiste informatie vanaf het begin
 
Voor de verkoper en de professionele tussenpersoon is dan ook uiterste waakzaamheid geboden. Om alle discussie te vermijden is het aangewezen volstrekt volgens de wettelijke bepalingen te handelen. Dat betekent dat men vanaf het begin, namelijk vanaf de publiciteit (of wat het bodemattest betreft minstens bij de eerste contactname door een potentiële koper en in ieder geval alvorens enig bod te aanvaarden), melding moet maken van de stedenbouwkundige informatie en de inhoud van het bodemattest, en vervolgens ook bij de onderhandse akte de wettelijke informatieplicht strikt en zorgvuldig dient na te leven.