Recht in de onderneming - jaargang 2014
Recht in de onderneming - jaargang 2013
Recht in de onderneming - jaargang 2012
Recht in de onderneming - jaargang 2011
Recht in de onderneming - jaargang 2010

Een huis verkopen wordt hoe langer hoe complexer

Lies Sinnaeve
advocaat
lies.sinnaeve@crivits-persyn.be

Net als bij elke andere koop/verkoop geldt ook voor de aan- of verkoop van een huis dat het in principe volstaat een akkoord te hebben over het voorwerp en de prijs opdat een koopovereenkomst tussen partijen tot stand komt. Over de jaren heen hebben verschillende wetgevende ingrepen dit principe echter meer en meer aan het wankelen gebracht. Tijd om na te gaan wat allemaal vereist is om de aan- of verkoop van een huis tot een goed (juridisch) einde te brengen.


Voor de aan- of verkoop van een onroerend goed volstaat het niet langer om tussen partijen een akkoord te hebben over het voorwerp en de prijs van de koop/verkoop, maar moeten ook tal van informatieverplichtingen worden nageleefd. De miskenning van deze informatieverplichtingen kan immers leiden tot de nietigheid van de koopovereenkomst.

De meest gekende informatieverplichting is ongetwijfeld de verplichting van de verkoper om een bodemattest voor te leggen. Het Bodemdecreet voorziet dat de overdrager van een onroerend goed de koper ervan in het bezit moet stellen van een recent afgeleverd bodemattest. Het Hof van Cassatie oordeelde dat dit bodemattest al bij de opmaak van de onderhandse akte aan de koper kenbaar dient te worden gemaakt, wat niet altijd evident is. Gezien de praktische complicaties voor de praktijk wordt momenteel gewerkt aan een wijziging van het Bodemdecreet. Indien deze wetswijziging doorgang vindt, zou het vereiste bodemattest ook nog afgeleverd kunnen worden bij ondertekening van de notariële akte.

Verder vloeien ook uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening informatieverplichtingen voor de verkoper voort. Zo moet de overeenkomst vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming worden vermeld. In voorkomend geval moet ook worden aangegeven of er dagvaardingen met betrekking tot het goed werden uitgereikt, alsook de op het goed rustende voorkooprechten en of ten slotte een verkavelingsvergunning van toepassing is.

Ten slotte bestaan ook op straffe van nietigheid voorgeschreven informatieverplichtingen die enkel toepassing kennen in specifieke gevallen. Denken we hier maar aan de informatieverplichtingen bij verkoop op plan met toepassing van de Wet Breyne (dit onder meer met betrekking tot de inhoud van de bouwvergunning, de plannen en gedetailleerde bestekken).

Wanneer op het ogenblik dat partijen het eens zijn over het voorwerp en de prijs van de koop/verkoop, de verkoper niet in de mogelijkheid is om voormelde informatieverplichtingen onmiddellijk na te leven, bestaat nog altijd de mogelijkheid om - in plaats van een onderhandse verkoopsovereenkomst - een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte op te stellen. Net zoals bij een compromis zijn zowel verkoper als koper door deze belofte gebonden, doch dient de op straffe van nietigheid voorgeschreven informatie nog niet aan de koper te zijn bezorgd.

Naast de op straffe van nietigheid voorgeschreven informatieverplichtingen, bestaan ook nog andere informatieverplichtingen, waarvan de miskenning niet (per definitie) de nietigheid van de overeenkomst met zich meebrengt. Inmiddels al ruim bekend zijn:

- het energieprestatiecertificaat,
- het postinterventiedossier (indien er bouwwerken aan het goed zijn geweest sinds mei 2001),
- het wettelijk keuringsbewijs van de elektriciteitsinstallatie.

Andere (minder bekende) verplichtingen zijn meestal afhankelijk van het voorwerp van de overeenkomst. Zo zijn er specifieke verplichtingen bij toepassing van:

- de wet op de mede-eigendom bij verkoop van een kavel,
- de regelgeving wat gronden betreft gelegen in een overstromingsgebied,
- het bosdecreet,
- het decreet natuurbehoud,
- het decreet monumenten en landschappen,
- het duinen- en havendecreet,
- het decreet archeologisch patrimonium,
- het decreet landschapszorg.

Ook vermeldenswaardig ten slotte zijn enkele zorgvuldigheidsmaatregelen die - op zich - geen verplichting uitmaken bij de verkoop van een onroerend goed, maar die toch best gerespecteerd worden bij de verkoop:

- bijhorende ondergrondse stookolietanks moeten conform zijn aan de geldende milieuregelgeving en de attestering daarvan wordt dan ook best voorgelegd ter gelegenheid van de verkoop,
- sinds 1 juli 2011 moet de aanwezige private riolering gekeurd zijn, zodat ook dit keuringsattest bij de verkoop best wordt voorgelegd.

Het weze opgemerkt dat voorgaand overzicht allerminst volledig is. In ieder geval blijkt eruit dat tal van andere (vaak minder gekende) wetgeving een rol spelen of kunnen spelen bij de verkoop van een onroerend goed. Een bijzondere waakzaamheid is zeker aan te raden wanneer de van toepassing zijnde wetgeving op straffe van nietigheid is voorgeschreven.



Uit Recht in de onderneming nr. 8 (maart 2012).