Van homeparties tot vastgoedmakelaardij: hoelang kan de consument zich bedenken?



Advocaat

Boek VI van het Wetboek Economisch Recht is op 31 mei in werking getreden en vervangt de wet marktpraktijken en consumentenbescherming. Het boek, dat de diverse economische en commerciële wetgeving wil codificeren, herneemt niet enkel de vorige wet maar voegt ook een aantal nieuwe regels in onder invloed van de Europese richtlijn consumentenrechten. Zo nam de wetgever onder meer de regeling over overeenkomsten gesloten buiten de verkoopruimten vrij grondig onder handen. Het betreft in essentie overeenkomsten die ten huize van de consument worden gesloten. De precontractuele informatie die de onderneming aan de consument moet leveren, werd aanzienlijk uitgebreid. Ook het herroepingsrecht van de consument (het recht om de overeenkomst te annuleren zonder daarvoor een verbrekingsvergoeding verschuldigd te zijn) en de wijze waarop de onderneming dit ter kennis van de consument moet brengen, werd aangepast.

Herroepingsrecht
 
De Wet Marktpraktijken en Consumentenbescherming voorzag voor overeenkomsten die buiten de verkoopruimten van de onderneming werden gesloten een herroepingsrecht van zeven werkdagen vanaf de ondertekening van de overeenkomst. Ook voorzag de wet de verplichting om dit verzakingsrecht, onder de vorm van een specifiek voorgeschreven beding, in de overeenkomst op te nemen. Het beding moest op de eerste bladzijde van de overeenkomst voorkomen, in vette letters, omkaderd en los van de tekst. Bij gebrek aan naleving van deze voorschriften kon de consument zich beroepen op de nietigheid van de overeenkomst.
 
Het Wetboek Economisch Recht is tezelfdertijd strenger en milder:
 
- Het verzakingsrecht van de consument werd verlengd tot veertien dagen, zij het dat de wetgever voortaan een onderscheid maakt naargelang het type overeenkomst: voor dienstenovereenkomsten begint de verzakingstermijn vanaf de ondertekening van de overeenkomst, voor verkoopovereenkomsten vanaf het ogenblik waarop de consument de goederen in ontvangst neemt.
 
- De onderneming dient een standaarddocument aan de consument te bezorgen voor de uitoefening van het verzakingsrecht. De consument is evenwel niet verplicht dit modeldocument te gebruiken; hij kan de samenwerking ook herroepen met een andere ondubbelzinnige verklaring. Een aangetekend schrijven is niet langer vereist.
 
- De wet legt niet langer een verplichte vorm van verzakingsbeding op, maar wel de uitdrukkelijke verplichting om de consument uitgebreid over zijn verzakingsrecht te informeren. Als bijlage bij de wet vinden we ‘modelinstructies’ die de onderneming kan overnemen in de tekst van haar overeenkomst.
 
- De sanctie is minder verregaand dan vroeger: als de onderneming de vereiste informatie over het verzakingsrecht niet (correct) meedeelt aan de consument, wordt de herroepingstermijn voortaan verlengd tot twaalf maanden. De onderneming kan de informatie echter ook nog tijdens deze twaalf maanden aan de consument verschaffen. In dat geval start alsnog een verzakingstermijn van veertien dagen vanaf de kennisname door de consument.
 
Precontractuele informatie
 
Los van de informatie over het verzakingsrecht is de lijst van zaken die de onderneming vóór het contracteren aan de consument moet meedelen uitgebreid. Zo dient de consument voortaan ook te worden herinnerd aan de wettelijke garantie en te worden ingelicht over eventuele commerciële garanties, het bestaan van gedragscodes die voor de onderneming in kwestie gelden, enzovoort.
Deze informatie kan meegedeeld worden in een afzonderlijke tekst of in de algemene voorwaarden van de onderneming (voor zover die uiteraard tegenstelbaar zijn aan de consument). Hoe dan ook dient de onderneming in geval van discussie aan te tonen dat ze deze informatie daadwerkelijk heeft meegedeeld.
 
Vastgoedmakelaar
 
Naast de regeling voorzien in het Wetboek Economisch Recht geldt voor vastgoedmakelaars ook nog steeds het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 over het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars. Dit KB voorziet in een uitdrukkelijk verzakingsrecht in hoofde van de consument om de bemiddelingsovereenkomst, ongeacht de plaats waar die werd gesloten, binnen de zeven werkdagen na ondertekening te herroepen.
 
Wil de consument zijn huis of appartement via een vastgoedmakelaar verkopen of verhuren, dan zal de bedenkingstermijn dus niet altijd dezelfde zijn. Tot 31 mei 2014 gold in alle gevallen een herroepingstermijn van zeven werkdagen. Sinds de inwerkingtreding van het boekdeel Marktpraktijken en Consumentenbescherming gelden echter twee termijnen: enerzijds nog steeds zeven werkdagen als de overeenkomst op het kantoor van de vastgoedmakelaar wordt gesloten, anderzijds veertien kalenderdagen als de verkoop op een andere plaats wordt gesloten.
 
Voor het overige moet ook de vastgoedmakelaar voldoen aan de diverse formaliteiten die de nieuwe wet voorschrijft. Zo moet hij de precontractuele informatie meedelen en een standaarddocument aanleveren dat de consument kan hanteren om op de overeenkomst terug te komen. Dit alles is niet nodig als de overeenkomst in het kantoor van de vastgoedmakelaar wordt afgesloten. De overeenkomst dient echter steeds te voldoen aan de verplichte vermeldingen voorzien in het KB (onder meer een duidelijke omschrijving van de mogelijkheid en de grenzen waarbinnen de makelaar kan onderhandelen over de prijs en de voorwaarden in het kader van een afgesproken opdracht).
 
Besluit
 
Hoewel de sanctie op het niet (correct) meedelen van de bedenktermijn niet langer gesanctioneerd wordt met de nietigheid van de overeenkomst, blijft de regeling voor overeenkomsten die buiten de verkoopruimten gesloten worden omslachtig en formeel. De vorige wet voorzag in een uitsluiting zodra er sprake was van een uitnodiging door de consument om bij hem thuis over een overeenkomst te onderhandelen. Die uitsluiting werd niet hernomen in het Wetboek Economisch Recht. De regeling met zekerheid ontwijken zal voortaan dan ook enkel mogelijk zijn door de consument eenvoudigweg niet buiten de verkoopruimten op te zoeken. Hoe dan ook zal echter steeds een verzakingstermijn van (minstens) zeven werkdagen spelen voor vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten met consumenten.
 
Beide regelingen (zowel het KB als de regeling in het Wetboek Economisch Recht) zijn enkel van toepassing op verkopen aan consumenten. Een vastgoedmakelaar zal bijvoorbeeld geen rekening moeten houden met deze regelingen wanneer zijn klant een vennootschap heeft of een zelfstandige is die zijn handelspand of bedrijfsgebouw verkoopt. De bedenktermijn is niet aan de orde als het pand een professionele bestemming heeft en niet (ook niet gedeeltelijk) voor privégebruik bestemd is.