Vertraging of uitblijven notariële verkoopakte: wat met de fiscale gevolgen?



Advocaat

Bij aankoop van een onroerend goed moet de notariële verkoopakte verleden worden binnen vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.

Die termijn is er om fiscale redenen: de fiscus wil de belasting die verbonden is aan een verkoop op korte termijn innen. Maar soms loopt het verlijden van de notariële akte vertraging op of wordt de verkoop in zijn geheel afgeblazen. Dit heeft gevolgen op fiscaal vlak.

Gezien de complexiteit van de regelgeving en het vaak verregaande formalisme lijsten we een en ander nog eens op. De inning van de belasting is sinds 1 januari 2015 trouwens een Vlaamse in plaats van federale bevoegdheid. Hiermee gaan een aantal procedurele wijzigingen gepaard, die we hier ook toelichten.
 

Principes

De fiscus vestigt een belasting op elke verkoop van onroerend goed. Vroeger werd dit het ‘registratierecht op de overdracht van onroerend goed’ genoemd, omdat deze belasting geheven werd op het moment van het registreren van een akte. Sinds de overheveling van deze bevoegdheid naar Vlaanderen spreken we van het ‘verkooprecht’.

Het bedrag van de verschuldigde belasting wordt evenredig vastgesteld op 10% van de waarde van het goed. Er bestaan echter ook verminderingen, bijvoorbeeld voor een klein beschrijf.

Een overeenkomst tot overdracht van een onroerend goed moet binnen vier maanden worden aangeboden op het registratiekantoor. Naar aanleiding daarvan wordt de belasting verschuldigd. Als de verkoop met opschortende voorwaarden gesloten is, loopt de termijn van vier maanden pas vanaf het moment dat die voorwaarden vervuld zijn.

Doorgaans zorgt de notaris voor de registratie en de fiscale afhandeling. Bij het verlijden van de notariële akte betaalt de koper het bedrag van de belasting aan de notaris, die dan zorgt voor de registratie van de akte en regeling van de belasting aan de fiscus.

Boete voor laattijdige registratie

Als het verlijden van de notariële akte vertraging oploopt, geldt ten aanzien van de fiscus nog steeds de viermaandentermijn. De partijen moeten er dan zelf voor zorgen dat de overeenkomst ter registratie wordt aangeboden en de rechten worden betaald, anders is er een fiscale boete (‘verhoging’) verschuldigd. Sinds de overheveling naar het Vlaamse niveau bedraagt die boete 20% van de belasting.

Eventuele laattijdigheid wordt in de praktijk weliswaar vaak omzeild door bij de uiteindelijke registratie enkel te verwijzen naar de notariële verkoopakte, zonder de datum van het compromis te noemen, waardoor de fiscus niet op de hoogte is van de laattijdigheid. Toch bestaat de kans dat de fiscus alsnog lucht krijgt van de laattijdige registratie, bijvoorbeeld als later tussen de partijen een geschil over het compromis ontstaat, waarover dan een vonnis wordt uitgesproken. Wie elk risico op een boete wil uitsluiten, doet er dan ook goed aan, als de notariële akte om welke reden dan ook wordt uitgesteld, de onderhandse verkoopovereenkomst wel al aan te bieden op het registratiekantoor en het verkooprecht te betalen.

Bijzondere regeling voor vernietiging of ontbinding van een verkoop

Vaak is het niet tijdig verlijden van de notariële akte een voorbode van het afspringen van de verkoop. In dat geval gelden bijzondere regimes.

Op burgerrechtelijk vlak werkt de vernietiging of ontbinding retroactief: de verkoop wordt ongedaan gemaakt en wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dit is echter niet zo ten aanzien van de fiscus: die ziet zowel het initiële akkoord als de daaropvolgende vernietiging of ontbinding als een belastbare overdracht. De belasting is dus principieel tweemaal verschuldigd.

Een uitzondering hierop gold vroeger alleen als de vernietiging of ontbinding door de rechter werd uitgesproken en de procedure daartoe gestart werd binnen het jaar na de verkoopovereenkomst. Men kon de betaalde belasting dan terugkrijgen via een verzoek tot teruggave. Als de contractpartijen zonder tussenkomst van de rechtbank wilden afzien van de verkoop, verkozen ze doorgaans het compromis eenvoudig te verscheuren in plaats van de verkoop en de daaropvolgende ontbinding te registreren. Met alle risico op een boete van dien, als er later toch een conflict tussen de partijen zou ontstaan en de fiscus zo alsnog kennis zou krijgen van de verscheurde verkoop.

Sinds 2007 heeft de Vlaamse regelgever voorzien dat de ontbinding of vernietiging ook minnelijk tussen de partijen kan worden vastgesteld, met vrijstelling van het evenredig verkooprecht. In dat geval is er enkel een bijzonder vast recht van tien euro verschuldigd op elk van de aktes. Deze regeling geldt echter principieel alleen wanneer de initiële verkoopovereenkomst binnen de termijn van vier maanden is aangeboden. Ze geldt dus niet voor laattijdig aangeboden overeenkomsten, al wordt dit via de mogelijkheid van een verzoek tot teruggave wel gemilderd.

In de praktijk kunnen zich de volgende situaties voordoen:

1. De verkoop en de minnelijke ontbinding worden samen aangeboden binnen de viermaandentermijn.
In dit geval moet op elke akte het vast recht van tien euro betaald worden.

2. De verkoopovereenkomst wordt binnen de viermaandentermijn aangeboden zonder dat er al een minnelijke ontbindingsovereenkomst is.
In dit geval is het evenredige verkooprecht verschuldigd. Dit kan dan worden teruggevorderd op het moment dat de navolgende ontbindingsakte wordt geregistreerd. In de praktijk kan het wel bijzonder lang duren voor de fiscus het eerder betaalde registratierecht ook daadwerkelijk terugstort. Deze werkwijze is dan ook niet optimaal.

3. Beide overeenkomsten worden buiten de viermaandentermijn aangeboden.
In dit geval zijn principieel het evenredig recht op de initiële verkoop, het vast recht van tien euro voor de ontbindingsakte én de boete wegens laattijdigheid verschuldigd. Via een verzoek tot teruggave kan de evenredige belasting dan echter teruggevorderd worden, en bovendien werd in een Omzendbrief voorzien dat als dat verzoek samen met de verkoop- en de ontbindingsovereenkomst wordt aangeboden, onmiddellijk compensatie intreedt. Er zijn dan dus geen rechten te betalen. Ook de boete vervalt, aangezien die berekend wordt op basis van de verschuldigde belasting, die nihil bedraagt als gevolg van de compensatie.

Slotsom: als beide akten niet binnen de viermaandentermijn kunnen worden aangeboden, wat vaker het geval is, dan is de meest efficiënte werkwijze de beide akten tegelijk in te dienen, samen met een verzoek tot teruggave.

Het geheel is duidelijk bijzonder formalistisch. Bovendien gelden strikte toepassingsvoorwaarden om van de gunstregeling gebruik te kunnen maken. Zo onder meer moet de minnelijke ontbinding van minder dan een jaar na de afgesloten koop dateren.

Procedurele wijzigingen sinds 1 januari 2015

Hoewel het registratierecht al sinds 2002 een gewestbelasting is, gebeurde de inning tot vorig jaar nog steeds federaal, en dit ‘onderhands’ op het moment dat de akte op het bevoegde registratiekantoor werd aangeboden.

Sinds 1 januari 2015 gebeurt de inning op Vlaams niveau. De overeenkomsten moeten nog altijd op het (federale) registratiekantoor worden aangeboden om daar in de registers te worden opgenomen, maar dit kantoor stuurt de akte vervolgens door naar Vlabel (de Vlaamse Belastingdienst). Dit agentschap berekent de verschuldigde belasting, kohiert ze in, maakt een aanslagbiljet op naam van de belastingplichtige op en int de belasting (weliswaar nog steeds via de notaris, als er een optreedt). De betaling van de belasting gebeurt dus niet meer gelijktijdig met de registratie.

Tot op vandaag bestaat er rond registratierechten regelgeving op zowel federaal als gewestelijk niveau. Daardoor blijft het geheel een vrij ingewikkeld kluwen.