Leegstand of verwaarlozing komt u duur te staan



Magali Van Landegem
Lawyer

Een huis, appartement of bedrijfspand lange tijd ongebruikt of verwaarloosd laten, kan onvermoed zware fiscale lasten met zich meebrengen. Via de leegstandsheffing, de heffing op verwaarlozing van woningen of bedrijfsruimten en de heffing op ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen wil de Vlaamse overheid eigenaars stimuleren om hun pand optimaal te benutten, te vernieuwen en verloedering tegen te gaan. Anderzijds wil ze via een subsidie eigenaars belonen die hun bedrijfsruimte saneren. We geven een kort overzicht van de regelgeving om u wegwijs te maken.

Op welke panden is een heffing verschuldigd?

Leegstaande woningen, gebouwen en/of bedrijfsruimten

Een woning wordt als leegstaand beschouwd als ze niet wordt gebruikt, of niet in overeenstemming met de woonfunctie wordt gebruikt. Een gebouw of een bedrijfsruimte (een gebouw van meer dan 5 are) is leegstaand zodra meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet conform de functie (rationeel) wordt gebruikt. Na twaalf opeenvolgende maanden leegstand zal het pand in de inventaris leegstand opgenomen worden. Bij een nieuwbouwwoning of -gebouw kan er pas geïnventariseerd worden als de woning of het gebouw niet binnen de zeven jaar na de vergunning gebruikt wordt met de voorziene functie.

Verwaarloosde woningen, gebouwen en/of bedrijfsruimten

Een gebouw, ongeacht of het dienstdoet als woning, of een bedrijfsruimte wordt als verwaarloosd beschouwd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking … Elke gemeente dient ieder kalenderjaar een gemeentelijke lijst op te stellen van leegstaande en/of verwaarloosde gebouwen of bedrijfsruimten op haar grondgebied.

Ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen

Een woning ((studenten)kamer, studio, appartement, woonhuis) kan ook ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden wanneer bij controle ter plaatse wordt vastgesteld dat ze niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet. Denk aan risico’s op brand, elektrocutie of CO-vergiftiging. De ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring gebeurt via een besluit van de burgemeester van de gemeente of stad waar de betrokken woning is gelegen of door een besluit van de Vlaamse regering. Het besluit geldt als registratieattest, waardoor de opname op de lijst bekrachtigd wordt. Na twaalf maanden opname wordt de overeenstemmende heffing – vaak krotbelasting genoemd – verschuldigd.


Het tarief

Leegstandsheffing op woningen en/of gebouwen

Pas na twaalf maanden opname in het leegstandsregister kan een heffingsaanslag gevestigd worden. Dit betekent dat een woning die bijvoorbeeld op 25 februari 2018 leeg kwam te staan en vervolgens op 25 februari 2019 wordt opgenomen in de inventaris pas in 2020 belast zal worden. Dit bedrag varieert per gemeente. In Brugge bv. bedraagt het belastingtarief 1 500 euro Het bedrag wordt vermenigvuldigd met het aantal periodes van twaalf maanden dat de woning zonder onderbreking is opgenomen in de inventaris.

Heffing op leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten

Voor leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten wordt de (Vlaamse) heffing eerst van kracht vanaf het kalenderjaar dat volgt op de derde opeenvolgende registratie in de inventaris. Het bedrag is afhankelijk van het kadastraal inkomen (KI) zoals gekend op 1 januari van het aanslagjaar. Deze heffing stijgt niet jaarlijks. De belasting bedraagt nooit minder dan 3 700 euro, maar bij een bedrijfspand met een hoog KI kan ze oplopen tot bijvoorbeeld 50 000 euro. De gemeenten kunnen op dit bedrag ook nog opcentiemen heffen.

Als u minder dan twee jaar eigenaar bent van een geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimte en u laat uw bedrijfsruimte saneren, kan u een subsidie aanvragen voor 90% van de totale kostprijs (minimum 24 750 euro) van deze sanering.

Heffing op ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen

De heffing is verschuldigd zodra de woning één jaar op de inventaris staat. De berekening van de Vlaamse heffing gebeurt op basis van de formule KI * (P + 1), waarbij KI het geïndexeerd kadastraal inkomen van het gebouw of de woning is (met een minimum van 990 euro) en P het aantal periodes van twaalf maanden dat de woning zonder onderbreking is opgenomen in de inventaris. Deze factor kan niet hoger zijn dan 4. Concreet: als de woning in 2017 werd opgenomen in de inventaris en gedurende twaalf opeenvolgende maanden opgenomen blijft, zal er voor aanslagjaar 2019 een belasting verschuldigd zijn van minstens 990 x (2+1) = 2 970 euro. In 2021 en daarna zal de aanslag maximaal zijn, d.w.z. 990 x (4+1) = 4 950 euro. Bij een KI van 2 500 euro zal deze heffing 12 500 euro bedragen. De gemeenten kunnen een andere berekeningswijze hanteren.

Vrijstellings- en opschortingsmogelijkheden

De steden of gemeenten kunnen een vrijstelling of opschorting van de leegstandsheffing en de heffing op ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen verlenen. Zo dient er doorgaans geen heffing betaald te worden voor tweede verblijven (die dan wel vaak een belasting tweede verblijf ondergaan) of is er een tijdelijke opschorting bij de aankoop of het erven of verbouwen van een pand.

Besluit

Hoe alles heel concreet geregeld wordt, is te raadplegen in de betrokken regelgeving. Als eigenaar van een onroerend goed is de kans groot dat u vroeg of laat geconfronteerd wordt met een van deze heffingen. Wees in ieder geval alert, want als de administratieve molen richting heffing eenmaal op gang is gebracht, wordt het alsmaar moeilijker eruit te stappen.