Wijzigingen in het appartementsrecht na de zomer



Frede Van In
Avocat

U hebt wellicht al vernomen dat er wijzigingen in het appartementsrecht op til zijn. Zeer recent is daar nu ook het invoeren van een voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars (VME) bijgekomen. De finale tekst is vorige week aangenomen door de commissie Justitie en wordt binnenkort gestemd in de Kamer. Vermoedelijk zullen de wijzigingen dit najaar van kracht worden. We zetten de meest ‘tastbare’ elementen voor eigenaars op een rij.

Verplichte spaarpot

De mede-eigenaars moeten voortaan jaarlijks een bedrag storten in het reservekapitaal, en dit van minstens 5% van de jaarlijkse bijdragen voor het werkkapitaal. Dit moet ervoor zorgen dat er voldoende fondsen voorhanden zijn voor het uitvoeren van renovatiewerken. Het aangelegde reservekapitaal blijft verworven en gaat mee over met de kavel in geval van verkoop. Eigenaars kunnen er toch nog voor kiezen om geen spaarpot aan te leggen, mits viervijfdemeerderheid.

Sneller beslissen tot uitvoering van werken

Deze bekommernis komt op meerdere plaatsen tot uiting.
Ten eerste kan voortaan met tweederdemeerderheid beslist worden om werken aan het gebouw uit te voeren, in plaats van met de vroegere drievierdemeerderheid. Voor wettelijk verplichte werken, zoals dakisolatie en liftnormen, volstaat zelfs een gewone meerderheid. Kabels en leidingen voor nutsvoorzieningen en telecom kunnen bovendien zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering uitgevoerd worden, op initiatief van een eigenaar of de nutsmaatschappij. (Daarbij moet wel een kennisgeving gedaan worden aan alle eigenaars, die nog verzet kunnen aantekenen als ze daar rechtmatig belang bij hebben.)
Voorts is er geen unanimiteit meer vereist om te beslissen tot afbraak en heropbouw van het gebouw indien het uit hygiënische of veiligheidsoverwegingen is of omdat een renovatie niet meer nuttig kan gebeuren; een viervijfdemeerderheid zal volstaan. In bepaalde omstandigheden kan een eigenaar dan wel afhaken en zich laten ‘uitkopen’ door de overige eigenaars. Het verlaten van de unanimiteitsvereiste is zeer verregaand, want hiermee beslist de VME niet meer louter over de gemene delen, maar ook over de privatieven.
Ten slotte geldt nu uitdrukkelijk een ‘de betaler beslist’-principe: wie niet bijdraagt in de lasten van bij voorbeeld de lift, krijgt ook geen stem in de beslissingen daarover.

Meer slagkracht voor invordering van achterstallen

De syndicus hoeft geen uitdrukkelijk mandaat meer te krijgen van de algemene vergadering voor het invorderen van achterstallen.
Voorts zijn eigenaar en vruchtgebruiker voortaan hoofdelijk gehouden tot de bijdragen.
Nog belangrijker is dat een voorrecht voor de VME wordt ingevoerd: in geval van samenloop van schuldeisers zullen de achterstallen aan de VME dus bij voorrang boven de andere schuldeisers voldaan worden met de opbrengst uit de verkoop van de kavel.
Vreemde eend in de bijt daarentegen blijft het gegeven dat in geval van overdracht van een kavel, de nieuwe eigenaar pas vanaf zijn gebruik ervan gehouden is tot de bijdragen, in plaats van bij eigendomsoverdracht. Het is niet zeer logisch dat de VME verder zou moeten kijken dan het eigenaarsstatuut en rekening zou moeten houden met een gebruiker, bij andere verhuringen of gebruik door derden is dit evenmin het geval.
Ook minder gelukkig is de voorziening dat intrest en schadebeding voortaan opgenomen moeten zijn in de statuten in plaats van in het reglement van interne orde; dit maakt een passage bij de notaris en het hypotheekkantoor vereist. Schadebedingen die vóór de inwerkingtreding van de wet al in het reglement van interne orde waren opgenomen, blijven wel hun uitwerking behouden. U hebt dus nog enkele maanden tijd om de extra rompslomp en kosten te voorkomen!

Exclusieve gebruiksrechten toekennen en herroepen

Als aan een eigenaar toestemming gegeven wordt voor het exclusief gebruik van bepaalde gemene delen (bijvoorbeeld tuin of dakterras), wordt dit voortaan geacht te zijn toegestaan niet aan de persoon maar aan de kavel (het ‘erf’, vandaar ‘erfdienstbaarheid’). Omgekeerd wanneer een kavel volgens de statuten een exclusief gebruiksrecht (dus een erfdienstbaarheid) geniet, kan dit voortaan door de algemene vergadering herroepen worden met viervijfdemeerderheid, mits er een rechtmatig belang is voor de VME en eventueel met schadevergoeding voor de getroffen eigenaar (die immers veelal bij aankoop van zijn kavel dit gebruiksrecht in de prijs weerspiegeld zag).

Bijstand en vertegenwoordiging op de algemene vergadering

Elke betwisting hierover wordt uit de weg geruimd: een eigenaar kan zich op de vergadering laten bijstaan, bijvoorbeeld door een advocaat of een technisch deskundige. Om praktisch haalbaar te blijven mag slechts één extern persoon optreden en moet de syndicus hierover op voorhand verwittigd worden.
Het recht om een plaatsvervanger te sturen of volmacht te geven aan een andere eigenaar werd nooit betwist, maar wel de vraag of die volmacht dan ook gold voor de bijkomende vergadering die georganiseerd wordt als er onvoldoende aanwezigen waren op de eerste vergadering. Die volmacht blijft dus inderdaad gelden.

Besluit

De wijzigingen aan het appartementsrecht komen tegemoet aan heel wat bekommernissen vanuit het veld. Het gaat echter om een nogal casuïstische benadering, in plaats van het installeren van een aantal grondprincipes die zich lenen tot een brede toepassing. De vrees bestaat dan ook dat het ‘gesleutel’ aan het appartementsrecht zijn einde nog niet kent.