Vlaanderen vakantieland: wat na de invoering van een vakantiewoningenstop in mijn stad?



Evelien Vanhauter
Avocat

Het (ver)huren van een kamer, appartement of volledige woning via onlineplatforms zoals Booking.com of Airbnb kan anno 2019 nog amper worden weggedacht. Alsmaar meer eigenaars en huurders van woningen proberen via deze kanalen een centje bij te verdienen door (een deel van) hun woning te verhuren als vakantieverblijf.

Vrij recent hebben een aantal Vlaamse steden echter een stedenbouwkundige vakantiewoningenstop ingevoerd, meestal beperkt tot woningen in de binnenstad. Dit betekent dat er voor die woningen geen omgevingsvergunningen meer zullen worden verleend voor de (functie)wijziging van een woning naar een vakantieverblijf.

Stel, u wenst (een deel van) uw woning te verhuren als vakantieverblijf, maar u heeft hiervoor niet de vereiste omgevingsvergunning. Betekent een vakantiewoningenstop dat u uw woning (of een gedeelte ervan) helemaal niet meer mag verhuren als vakantieverblijf? Neen, dat kan wel degelijk nog steeds. Het Vlaamse regelgevende kader biedt immers een aantal mogelijkheden.

Wat is een vakantiewoningenstop juridisch gezien?

Elk perceel heeft op grond van stedenbouwkundige voorschriften een welbepaalde functie, bijvoorbeeld wonen, verblijfsrecreatie, kantoor, detailhandel … Percelen in stadskernen krijgen over het algemeen een woonfunctie. Voor het wijzigen hiervan naar een andere functie,
zoals verblijfsrecreatie in het geval van een vakantieverblijf, is principieel een omgevingsvergunning vereist, ook al worden er geen werken uitgevoerd. Met een vakantiewoningenstop beslissen de lokale overheden echter om op structurele basis geen vergunningen meer te verlenen voor zo’n functiewijziging. Elke vergunningsaanvraag hiervoor wordt dus principieel geweigerd.

Dit betekent evenwel niet dat u uw woning – stedenbouwkundig gezien – helemaal niet meer zou mogen verhuren als vakantieverblijf. Hierna bespreken wij twee mogelijkheden om de functie van uw woning te wijzigen naar verblijfsrecreatie zonder dat u hiervoor een omgevingsvergunning hoeft aan te vragen: een tijdelijke functiewijziging en een complementaire functie.

Tijdelijke functiewijziging

De Vlaamse regelgeving maakt het mogelijk om uw (volledige) woning voor een beperkte periode te wijzigen naar een vakantieverblijf. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat het gaat om een tijdelijke functiewijziging: dit kan slechts voor een maximale periode van vier keer dertig aaneengesloten kalenderdagen. In de periodes waarin het pand niet wordt verhuurd als vakantieverblijf moet de woonfunctie van het gebouw behouden blijven.

Elke periode van dertig dagen begint te lopen vanaf de eerste dag van verhuur van het vakantieverblijf. Het feit dat het vakantieverblijf geen dertig dagen wordt verhuurd, speelt daarbij geen rol. Met andere woorden, als u uw woning slechts vijf dagen verhuurt en vervolgens vijfentwintig dagen niet, is de eerste periode van dertig dagen opgebruikt.

De mogelijkheid van de tijdelijke functiewijziging biedt als voordeel dat u de volledige woning kunt aanbieden als vakantieverblijf. Het nadeel is natuurlijk wel dat de woonfunctie slechts voor een zeer beperkte periode kan worden gewijzigd naar de functie van verblijfsrecreatie.

Complementaire functie

Als u niet gebonden wil zijn aan enige tijdslimiet, heeft u de mogelijkheid om een beperkt gedeelte van uw woning, bijvoorbeeld enkele kamers, te verhuren als vakantieverblijf. Dat kan het hele jaar door, mits naleving van een aantal voorwaarden:

- Uw woning moet gelegen zijn in woongebied of een daarmee vergelijkbaar gebied.

- De woonfunctie moet nog steeds behouden blijven als hoofdfunctie van het gebouw. De functie van verblijfsrecreatie blijft ondergeschikt.

- Het vakantieverblijf moet in vloeroppervlakte kleiner zijn dan de woonruimte en mag nooit groter zijn dan honderd vierkante meter.

- Het voorzien van een vakantieverblijf mag niet strijdig zijn met stedenbouwkundige voorschriften die vervat zijn in bijvoorbeeld gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, bijzondere plannen van aanleg, stedenbouwkundige verordeningen …

De mogelijkheid van de complementaire functie heeft als voordeel dat u het vakantieverblijf het hele jaar door kunt aanbieden. Het nadeel is dat u beperkt bent in vloeroppervlakte voor recreatieverhuur.

Voorzichtigheid blijft geboden

Hoewel het Vlaamse regelgevende kader een aantal mogelijkheden voorziet om uw woning te wijzigen naar een vakantieverblijf zonder omgevingsvergunning, blijft voorzichtigheid geboden. De lokale stedenbouwkundige voorschriften moeten grondig worden nagezien, bijvoorbeeld omdat lokale overheden een aanmeldingsplicht van het vakantieverblijf kunnen voorzien.

Bovendien zijn hierboven enkel de stedenbouwkundige aspecten van de vakantiewoningenstop vermeld. Daarnaast gelden ook nog andere regels en voorschriften, bijvoorbeeld op fiscaal vlak de toeristenbelasting, of de voorschriften van het Logiesdecreet in verband met de kwaliteit van het aangeboden vakantieverblijf. Als u huurder van een woning bent en die woning wenst aan te bieden als vakantieverblijf, moet u ook zeker zijn dat onderverhuur niet verboden wordt in de huurovereenkomst.

Wilt u meer weten over het verhuren van een vakantieverblijf, dan staan we u graag bij met info en advies.