(Ver)huurders, opgepast: nieuwe huurregels op komst!



Lies Sinnaeve
Advocaat

Er komt een nieuwe (Vlaamse) huurwetgeving aan, die de bepalingen van de federale Woninghuurwet vervangt en zal primeren op de gemeenrechtelijke huurregels uit het Burgerlijk Wetboek.
Het Vlaams Huurdecreet werd op 18 mei 2018 definitief goedgekeurd door de Vlaamse regering en treedt op 1 januari 2019 in werking. De nieuwe regels zullen nog niet gelden voor lopende huurovereenkomsten.
Het Huurdecreet is van toepassing op het verhuren van woningen met als bestemming hoofdverblijf, studentenkamers en -woningen. Verder bevat het decreet bepalingen voor nieuwe samenlevingsvormen. In deze nieuwsbrief bespreken we enkele belangrijke wijzigingen in verband met de woninghuurovereenkomst.

Informatieverplichting en -rechten bij het afsluiten van een huurovereenkomst

Bij de verplichte minimuminhoud van een huurovereenkomst moeten nu ook de volgende elementen vermeld worden: het rijksregisternummer van de huurder, de regeling van de kosten en lasten en de exacte duur van de huur.

Verder moet de huurovereenkomst ook een verwijzing naar een ‘vulgariserende toelichting’ bevatten, die door de Vlaamse regering wordt opgesteld en eenvoudige duiding geeft bij de regelgeving.

Nieuw is verder dat de verhuurder enkel strikt noodzakelijke documenten mag opvragen bij de kandidaat om na te gaan of hij aan zijn huurdersverplichtingen kan voldoen (zoals de loonfiche, maar niet het aanslagbiljet).

Kosten en lasten

In elke advertentie moet het bedrag van de kosten en lasten worden vermeld, op straffe van een administratieve geldboete tot 350 euro.

Er wordt dwingend opgelegd dat de kosten en lasten in verband met de uitoefening van zakelijke rechten (bv. onroerende voorheffing) ten laste zijn van de verhuurder, terwijl deze die voortvloeien uit het gebruik door de huurder betaald moeten worden. De Vlaamse regering zal een lijst opstellen die duidelijk maakt wie welke kosten moet dragen.

Huurwaarborg

De maximale huurwaarborg wordt verhoogd van twee naar drie maanden huur. Daar staat tegenover dat er een renteloze, anonieme huurwaarborglening komt. Deze lening zal eenvoudig aangevraagd kunnen worden bij het Vlaams Woningfonds, mits de aanvrager aan bepaalde voorwaarden voldoet.

De verhuurder moet binnen één jaar na de beëindiging aanspraak maken op de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel, zo niet gaat dit terug naar de huurder.

Verzekering en aansprakelijkheid

De huurder is aansprakelijk voor brand- én waterschade en wordt verplicht om hiervoor een verzekering af te sluiten.

Beëindiging van de huurovereenkomst

Er wordt een wettelijke opzegmogelijkheid ingevoerd voor korte huurcontracten van maximaal drie jaar. De huurder zal zo’n contract vroegtijdig kunnen opzeggen op voorwaarde dat hij een opzegvergoeding van respectievelijk anderhalve, één of een halve maand betaalt, naargelang de opzeg gebeurt in het eerste, tweede of derde jaar.

De verhuurder kan het opzeggingsrecht voor eigen gebruik in de eerste drie jaar slechts toepassen voor persoonlijk gebruik van het eigendom, niet voor gebruik door een andere persoon. Wel mag de verhuurder na de eerste drie jaar te allen tijde het contract opzeggen voor renovatiewerken die meer dan drie jaar huur kosten.

Regeling bij overlijden van de huurder

In principe neemt de huurovereenkomst geen einde door de dood van de huurder. Toch zal de huurovereenkomst twee maanden na het overlijden van de huurder als van rechtswege ontbonden worden beschouwd. De huur voor deze twee maanden en een extra vergoeding van één maand komen ten laste van de nalatenschap. De erfgenamen kunnen wel binnen de twee maanden opteren om de huur verder te zetten.

Medehuurders

De echtgenoot of wettelijke samenwoner is van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten.
Als het huwelijk of de wettelijke samenwoning wordt beëindigd, bepalen de huurders onderling wie de huurovereenkomst voortzet. Als ze daarover geen overeenstemming bereiken, bepaalt de rechter op verzoek van een van hen wie de huurovereenkomst kan voortzetten en het tijdstip waarop de andere echtgenoot of wettelijke samenwoner geen huurder meer is.

Als de huurovereenkomst bij aanvang door beide huurders werd ondertekend, kan de verhuurder de persoon die geen huurder meer is wel nog gedurende zes maanden aanspreken voor de betaling van de huurprijs.

Deze regels gelden niet voor feitelijke samenwoning. In dat geval moet de huurder nog steeds aan de verhuurder vragen ermee in te stemmen dat de andere persoon ook huurder wordt, of dit afdwingen via de vrederechter.